Больше чем вид: почему покупатели готовы переплачивать за квартиры у воды в Петербурге

Прибрежные зоны — главный фокус внимания застройщиков: там они ищут свободные участки. Сейчас это намывные территории Васильевского острова, прибрежные зоны Финского залива, редевелопмент застроенных набережных рек и каналов в городской черте. Несмотря на ограничения и необходимость дополнительных финансовых вложений, оно того стоит — ведь жилье у воды и стоит дороже, и раскупается быстрее аналогичных «сухопутных» проектов.

Петербург — особенный город: один из немногих в России, где почти каждый четвертый проект имеет прямые выходы к воде и виды на нее. Об этом напомнил Максим Ефанов, руководитель центра элитных проектов «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group).

— Наибольшее количество «прибрежных» объектов комфорт-класса на текущий момент строится вдоль Невы на Октябрьской набережной и на намывных территориях, — отметил он. — Более высокий класс представлен в наибольшем объеме на Петровском острове.

В компании ELEMENT выделили несколько ключевых зон освоения прибрежных территорий: намывные острова, бывшие промышленные зоны после редевелопмента, а также исторические набережные, в которые интегрируется современная застройка.

— Можно отдельно отметить намывные территории Васильевского острова, северо-запад (главным образом, Курортный район), Приморский район, Лахту, проекты редевелопмента исторических набережных Невы и каналов, — добавила Елизавета Конвей, директор по стратегическому развитию, управляющий партнер ELEMENT.

— В первую очередь застраиваются намывные территории: там преимущественно возводятся комплексы класса бизнес и премиум, — говорит Алина Родичева, руководитель отдела прямых продаж проектов GloraX в Санкт-Петербурге и Москве. — Также отмечу Петроградский район, где в продаже представлены точечные проекты класса «премиум», Матисов остров с проектами класса бизнес и премиум, а также Октябрьскую набережную с проектами класса комфорт.

GloraX — один из основных девелоперов намывных территорий. Здесь уже заселен комплекс бизнес-класса Golden City, в прошлом году и начале текущего были введены в эксплуатацию проекты GloraX Premium Василеостровский и GloraX Василеостровский, сдана школа со спортивным кластером.

— На наш взгляд, намывные территории — это одна из самых заметных и активно развивающихся локаций на текущий момент, — продолжила Алина Родичева. — Помимо жилых проектов здесь уже строится школа Газпрома, а ранее анонсировалось строительство штаб-квартиры Сбербанка, что повлечет за собой приток спроса на недвижимость.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», в качестве популярных мест у воды называет Петровский остров, Галерную гавань, набережные Черной речки и Охты, Выборгскую и Октябрьскую набережные. В юго-восточном направлении — Рыбацкое и отдельные проекты на правом берегу, дальше за городом. Есть также Курортный район. Это примеры как застройки свободных ранее территорий, так и редевелопмента.

— Под редевелопмент попадают здания, назначение и эксплуатация которых перестала быть не то, что выгодной, но хотя бы просто безубыточной, — пояснил он. — Да и заводы сегодня не требуют наличия воды у стенки, а их отдельные ценные исторические корпуса могут быть приспособлены в новых форматах застройки. Поэтому логично, что в условиях, когда нет экономического смысла держать промышленность и ряд офисных зданий у воды, эти территории с видами лучше отводить под жилую недвижимость.

«БФА-Девелопмент» застраивает флагманский проект «Огни Залива», который, как следует из названия, находится на берегу Финского.

— С юга наш жилой квартал ограничен Дудергофским каналом, так что видов на воду у нас в достатке. 3 очереди из 5 уже сданы и заселены, и большинство наших клиентов выбирали это место сердцем: они живут у моря, — говорит начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — И даже если покупатель декларирует, что вода для него не ценность, когда он заходит в квартиру и воочию видит эту красоту и простор, всегда следует реакция: человек обычно на мгновение замирает, вглядывается в открывающиеся дали и улыбается.

Также в этом году группа компаний «БФА-Девелопмент» завершила строительство небольшого дома бизнес-класса на берегу Нижнего Большого Суздальского озера в Шувалово.

— Близость озера и лесопарка, отсутствие высотной застройки в закрытом квартале создают полную атмосферу дачной жизни, — отметила Светлана Денисова. — Таких мест в черте города практически не осталось — это штучный товар.

В качестве примера еще одного активно развивающегося района у воды Людмила Рева, директор по коммерческой недвижимости «ГК Алькор» назвала Кронштадт.

— Здесь расположился кластер «Остров фортов» с современным парком, Музеем военно-морской славы России, белоснежной набережной, а в 2026 году откроются три форта с музейно-досуговым комплексом, — рассказывает она. — На острове также завершается масштабная реконструкция дорожной сети, создается новая развязка с КАД с 10 съездами, планируется капитальный ремонт больницы и строится современное жилье — в настоящий момент эксклюзивно представленное малоэтажными жилыми кварталами «Кронфорт».

Мода или тренд

Сергей Софронов считает спрос на жилье у воды самым устойчивым трендом в недвижимости.

— Сколько лет человечеству — столько и ему. Разница лишь в причинах спроса на такую недвижимость в разное время, — пояснил он. — Поэтому все проекты в первой линии обеспечены повышенным вниманием. И в Петербурге есть полный набор вводных: залив, реки, каналы, пруды, а также внутренние гавани. И пока далеко не все из доступного освоено. Поэтому выбор недвижимости у воды и потенциал появления новой пока сохраняется.

— На выбор влияют в первую очередь самые прагматичные вещи — цена, условия сделки, параметры квартиры, инфраструктура и т. д. Но если человек прожил какое-то время с видом на воду, от этого очень трудно отказаться, — продолжила Светлана Денисова. — Дело, конечно, не в моде. Простор и водная гладь за окном несут дополнительную ценность, особенно для жителя мегаполиса. Это и «кусковой кислород» без пыли, и ночная тишина, и живописные закаты, и медитативное спокойствие Вселенной…

— Недвижимость у воды была, есть и будет востребована всегда, — соглашается Людмила Рева. — Это вечный тренд, поскольку вид на акваторию, помимо эстетического и психологического комфорта, престижен — особенно в мегаполисах, где жилые комплексы с выходом к воде в дефиците. Красота пейзажей и ограниченность предложения подогревают и без того повышенный спрос на такие проекты.

Что касается моды, то эксперт отмечает: в последние годы интерес к квартире с видом на волны получил дополнительные импульсы в виде постпандемийного стремления горожан к природе и тренду на физическое и ментальное благополучие и ЗОЖ — йога на террасе с обзором на море, медитации под шум прибоя и крики чаек, магия утра с позитивным пейзажем за окном.

— Традиционно жилье вблизи водных объектов считается более престижным, — комментирует Максим Ефанов. — Ярким историческим примером служит Васильевский остров, где ранее вместо привычных нам линий были каналы (которые впоследствии засыпали), а сам район задумывался как «Маленькая Венеция».

Высокий спрос и более высокая цена на проекты у воды объясняется, по его словам, несколькими факторами: особой энергетикой места, великолепными видами и возможностью использования различных видов водного транспорта.

— Вода — редкий ресурс в городе, поэтому такие квартиры ценятся особо высоко, — говорит Алина Родичева. — Это, как правило, эксклюзивные локации и преимущественно проекты класса «бизнес» и выше — как мы можем видеть из перечисления районов и проектов в Санкт-Петербурге ранее.

— Растущий спрос на жилье у воды — устойчивый тренд на российском рынке, особенно важный для покупателей недвижимости Петербурга, — уточнила Елизавета Конвей. — Для этого есть дополнительная особенная причина: живописные закаты, которые во время белых ночей становятся уникальным зрелищем. Поскольку водоемы в центре города достаточно широкие, даже жильцы на 8-9 этажах могут любоваться водой. Для сравнения, в Москве вид на водную гладь исчезает уже на уровне третьего этажа — ему мешает жилая застройка на противоположном берегу.

Расположение на берегу всегда ассоциировалось у покупателей с респектабельностью, спокойствием и качеством жизни. Близость к набережным делала район привлекательным для прогулок и отдыха. Современные проекты предлагают не только панорамные окна, но и террасы с видом на водоемы, и даже приватные спуски к воде, добавила эксперт.

Наценка за вид и набережную

Когда речь идет о массовых продажах, сложно выделить, какая доля цены обусловлена видом на воду, считает Светлана Денисова: «Это предложение несёт в себе конкурентное преимущество, которое не поддаётся копированию, и покупатели это понимают».

Расположение на первой береговой линии — это всегда одно из главных УТП проекта: вокруг него строится вся маркетинговая кампания, и почти всегда место находит отражение в облике ЖК, отметила Людмила Рева.

— Например, наш проект «Кронфорт» на острове посреди Балтийского моря в архитектурном плане олицетворяет природу северного побережья и фортов Кронштадта — морских цитаделей российского флота, — рассказывает она.

Наличие вида на воду, безусловно, влияет и на цену: квартиры с такой панорамой стоят как минимум на 10% дороже аналогичных вариантов, а также продаются на 15–20% быстрее. Часто сделка закрывается уже после первого показа.

— Причина — в человеческом факторе. Дело в том, что приобретение видового лота — это в первую очередь эмоциональная покупка, — объяснила Людмила Рева. — Людям нравится недвижимость с обзором акватории — это постоянная ценность. В «Кронфорте» за год продаж активным спросом пользуются семейные квартиры — благодаря соседству с парком «Остров фортов» и малоэтажному формату жилья.

По ее словам, при выборе квартиры аудитория отдает предпочтение европланировкам, средняя площадь лота при покупке — 50 кв. м, средняя сумма сделки — 13 млн руб.

— Вариант с видом на воду может стоить на 10–30% дороже аналогичных в том же доме, но без него, — продолжил Сергей Софронов. — Но очень часто видовые планировки дороже еще и потому, что они больше, есть терраса или несколько больших балконов. То есть, фактор вида на воду, как правило, усиливается улучшенной планировкой и дополнительными опциями. Поэтому сравнивать напрямую стоимость квадратного метра не всегда корректно. В проектах на набережных девелоперы стремятся сделать как можно больше видовых вариантов различных форматов.

Также повышенные требования предъявляются и к архитектуре жилых домов у воды. Если это еще и исторический район, то повышенные вдвойне, добавил он.

— У нас есть такой проект, который одновременно и на набережной, и напротив моста, и с внутренним переулком, и еще и занял почти половину квартала с дореволюционной застройкой. Это «Северная корона» на наб. Карповки: ее архитектурный проект решал задачи композиционного развития небрежной и объемного встраивания зданий в квартал, — рассказал Сергей Софронов. — Даже просто цифра — почти 250 метров протяженности фасада вдоль набережной — это очень редкое качество нового строительства в таком районе, как Петроградский. Открытый к Геслеровскому мосту двор-курдонер решен как общественное пространство. Это один из трех дворов, и он открыт для всех. Вход в него так же с набережной, что в целом позволяет включить эту территорию в список новых объектов благоустройства в городе.

По его словам, рядом с водой в исторических районах строится совсем немного недвижимости, отсюда еще большая ценность таковой. Информация о новых планируемых проектах появляется в СМИ и соцсетях задолго до выхода уже готового объекта на рынок. И все это время девелоперы имеют дело с входящими запросами о будущих планировках и ценах как от частных лиц, так и от риелторов.

— То есть, пока проект еще только готовится, интересантов набирается много. Мы это наблюдаем раз за разом во всех подобных объектах, — отметил Сергей Софронов. — Сейчас эта ситуация повторяется в связи с нашим будущим проектом на Выборгской набережной, на месте БЦ «Акватория».

Алина Родичева рассказывает, что в маркетинге проектов у воды часто используется акцент на «видовые характеристики», приватность, экологичность, на рекреационные характеристики таких проектов. В архитектуре девелоперы используют увеличенное и панорамное остекление, проектируют террасы, набережные, видовую коммерцию.

— Так, в нашем премиальном проекте на намывных территориях GloraX Premium Василеостровский 80% всех квартир видовые, одна из секций выделяется радиусным остеклением. На нижних этажах комплекса спроектирован видовой ресторан, — уточнила эксперт. — Что касается ценообразования — в проектах с видом на воду наценка может достигать 20–30% по сравнению проектами в той же локации, но без видовых характеристик.

Елизавета Конвей подтвердила, что вид на воду всегда увеличивает стоимость жилья — иногда в два раза. Всё зависит от живописности водной панорамы.

— Разумеется, близость к воде может быть полезным маркетинговым инструментом — например, в премиальных проектах она становится дополнительным эксклюзивным преимуществом, — согласилась эксперт. — Поэтому в проекте Bashni Element мы предусмотрели, чтобы практически во всех квартирах был панорамный вид на Финский залив. Для этого мы спроектировали в квартирах террасы и угловые окна без импостов. Последнее — уникальная особенность проекта, которая автоматически повышает класс остекления.

— Застройщики, предлагающие квартиры с видом на воду, стремятся создать максимально комфортные условия для клиентов, — объясняет Максим Ефанов. — В таких проектах обязательно присутствуют открытые террасы, которые позволяют в буквальном смысле ощущать близость воды. Часто в подобных жилых комплексах проектируются панорамные окна, чтобы ничего не мешало резидентам наслаждаться красивыми видами.

Местоположение проекта, как правило, становится акцентом и в рекламной коммуникации по проекту: прогулки по набережной, возможность любоваться водной панорамой из окна — всё это создаёт особую атмосферу и повышает привлекательность жилья. Видовые квартиры у воды, как правило, стоят дороже.

— Например, в ЖК премиум-класса Grand View от Setl Group, который расположен на первой линии Малой Невы, на Петровском острове, стоимость квадратного метра в видовых квартирах составляет 700 тысяч рублей, а невидовые варианты в среднем на 30% дешевле, — уточнил Максим Ефанов. — В элитном жилом комплексе Imperial Club, который мы реализуем на набережной Лейтенанта Шмидта, квартиры с видами на Большую Неву и исторический центр Петербурга стоят в 2-2,5 раза дороже, чем невидовые.

Набережная по-новому

В целом размещение жилого комплекса на берегу водного объекта значительно повышает стоимость продажи квартир, апартаментов и встроенных помещений, подтверждает Андрей Иванов, генеральный директор компании «Градостроительные компетенции». Он отмечает: при этом требуется учитывать необходимость создания или благоустройства набережной, которая обязывает застройщика к разработке отдельного проекта и согласованию его в КГА.

Но результат преображения набережных в результате очень заметен, что становится еще одним плюсом для нового жилого комплекса.

— Территория в Кронштадте, на которой сегодня строится «Кронфорт» и ведется благоустройство набережной, давно не использовалась, — рассказала Людмила Рева. — Кластер «Остров фортов» вдохнул новую жизнь в этот район, преображая его в точку притяжения. Ранее закрытые для горожан места станут интересными для жизни, досуга и спорта.

Также в качестве примера она привела «Севкабель Порт», где в здании бывшего предприятия на берегу залива теперь располагается известное креативное пространство с фестивалями, магазинами и ресторанами, а также «Лахта Центр»: там на ранее заброшенной территории у воды появился парк и велодорожки. Теперь это одно из любимых мест для прогулок у петербуржцев и гостей города и желанная точка для фотографий на фоне небоскреба и залива.

— В условиях огромного города большое значение для людей имеет наличие поблизости зон отдыха: недостаточно обустроить детскую площадку и красивую клумбу — теперь покупатели хотят бегать по утрам, иметь доступ к большому променаду, загорать и т. п., — рассказывает Светлана Денисова. — С этим у нас тоже полный порядок: вдоль побережья Финского залива создана большая рекреационная зона с пляжами, качелями, скамьями, горками, батутами и прочими увеселениями. Набережная Дудергофского канала тоже благоустроена: здесь в летние месяцы мы проводим гребные регаты — большие спортивные семейные праздники, которые привлекают всё больше участников и зрителей.

— Отчасти и намывные территории можно назвать промышленной зоной — здесь никогда не было производств, тем не менее в первую очередь они создавались с практической целью — как защита от наводнений и пространство для порта, — продолжила Алина Родичева. — Сейчас этот район не только включает в себя порт, но и разрастается как жилой район — красивый и комфортный.

Сергей Софронов считает главной проблемой петербургских набережных в массе своей их «автомагистральность».

— Исключительно пешеходных небрежных очень мало, и часто даже благоустроенные участки оказываются с доступом лишь через дорогу, то есть автомобильный трафик все равно остается рядом, — сетует он. — В застройке новых территорий по каким-то причинам это правило повторяется, и по линиям набережных все также очень часто появляются дороги. Вопросом о причинах задаются урбанисты, но хорошего ответа ни у кого нет. Есть штучные исключения из этих правил — в основном по набережным небольших городских рек и каналов.

При этом вид никуда не девается, отмечает Сергей Софронов: если дом немного отстоит от набережной, так, чтобы автомобили не ездили прямо под окнами, то он все равно остается в первой линии и из окон точно также открываются виды на воду, а вместе с ним и на городскую панораму.

В ряде же случаев автомобильное движение совершенно не мешает и даже может быть плюсом, поскольку протяженные городские набережные так или иначе «проезжабельны». И если есть выезд на такую, то перемещение по городу на автомобиле становится более быстрым и удобным.

— Если крупнейшие набережные в пешеходный статус не перевести, то, вполне вероятно, стоило бы пойти путем усиления их автомобильной специализации, — считает Сергей Софронов. — Они уже представляют собой что-то вроде исходников внутренних радиусов. И будь они модернизированы под дороги непрерывного движения (но не обязательно скоростного), трафик мог бы быть ускорен. Наряду со строительством ШСМД, ВСД и подобных это могло бы серьезно преобразить характер автомобильного движения в городе. И даже велосипедного, ведь прилегающие к береговому граниту асфальтовые дорожки никуда не деваются. Вопрос же с шумоизоляцией окружающей застройки и даже дополнительным озеленением вполне решаем.

Максим Ефанов рассказал об успешных кейсах реновации бывших промышленных территорий у воды.

— Особенно показателен пример Петровского острова, где ранее располагался завод «Алмаз», — уверен он. — Эту территорию, которая ранее считалась исключительно промышленной зоной, в 2010-х преобразовали в престижный жилой район с премиальной недвижимостью и благоустроенными набережными для прогулок.

Другой яркий проект — элитный жилой комплекс от Setl Group Imperial Club на территории бывшего Балтийского завода. Проект предполагает комплексное благоустройство набережной, которая станет новой точкой притяжения на карте Петербурга.

— Подобные проекты демонстрируют, как грамотное преобразование промышленных зон может преобразить облик города, — говорит Максим Ефанов. — Важно отметить, что современные застройщики не только возводят качественную жилую недвижимость, но и берут на себя обязательства по благоустройству всей прилегающей инфраструктуры. Это создает новые точки притяжения и делает Петербург еще более привлекательным для жизни.

Вода для избранных?

Жители новых ЖК получают максимум плюсов от квартир у воды, но не теряется ли доступ для тех, кто живет в других местах? По закону — нет.

— Согласно Водному кодексу, полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования предназначается для общего пользования, — объяснил Андрей Иванов. — Ширина береговой полосы, как правило, составляет 20 метров, исключение составляют небольшие реки и каналы: размер береговой полосы для них — 5 метров. Соответственно, на данный момент ограничение доступа к водному объекту общего пользования незаконен.

В то же время на практике, по его словам, есть случаи, когда когда доступ к воде ограничен. Такие объекты есть на берегу Малой Невки и Петровском острове. Но много и мест, где он открыт для всех желающих: например, набережная Охты возле проспекта Шаумяна.

— Набережные — важный элемент городского пространства: они выполняют эстетическую, социальную функцию, создают комфортные условия для отдыха и прогулок горожан, а также становятся местами проведения различных массовых мероприятий. Закрытие свободного доступа к ним противоречит задачам градостроительства, — резюмировал он.

— Согласно нормативно-правовым актам нашей страны, доступ к воде может быть запрещен, только если там располагается особая охранная зона — природный заповедник, военный объект и т. п., — продолжила Людмила Рева. — Частные лица могут поставить шлагбаумы или каким-то образом отметить границы взятой в аренду территории, но ограничивать доступ людей к воде не имеют права. То же касается и прибрежных зон, пляжей: можно брать плату за услуги (шезлонги, прокат инвентаря, туалеты), но не само пользование землей и водой.

Сергей Софронов отметил, что к водным объектам общего пользования относятся все водоемы, кроме прудов и обводненных карьеров — эти две категории могут находиться в частных руках с ограниченным доступом.

— Те земельные участки, что граничат с водой и входят в состав жилой застройки, то есть являются частью жилого комплекса как придомовая и принадлежащая жителям на правах долевой собственности территория, могут быть ограждены, — добавил он.

Максим Ефанов объяснил, что в Петербурге действует строгая система регулирования прибрежных территорий, поэтому риска, что береговая линия станет частной территорией, нет. Застройщики не могут приватизировать прибрежную линию — это гарантирует свободный доступ горожан к водным объектам.

— В качестве примера можно привести уже упомянутый мной ЖК Imperial Club на набережной Лейтенанта Шмидта, — продолжил он. — Прилегающая к проекту набережная превратится в комфортное благоустроенное общественное пространство и будет доступна не только для резидентов ЖК, но для всех жителей Петербурга. Аналогичная ситуация наблюдается на Петровском острове, где все набережные в наших ЖК являются общедоступными.

Какой должна быть набережная

Скорее всего, привести все набережные к некоему единому облику и функционалу не получится, считает Сергей Софронов.

— Как бы урбанисты ни ратовали за то, что абсолютно все участки вдоль воды должны быть пешеходными и парковыми, физически это сделать далеко не всегда возможно и целесообразно, — поясняет он. — Поэтому у каждой набережной, по идее, должен быть свой характер. Небольшая река Карповка, например, постепенно благоустраивается пешеходными и парковыми зонами. Условная Синопская набережная по всем раскладам должна остаться автомобильной. Но при этом вполне возможно внедрение такой инфраструктуры, которая позволит эти же большие набережные использовать более комфортно велосипедистам и пешеходам. Это и новое озеленение, и более удобные дорожки, дополнительное освещение, регулярные зоны для отдыха и так далее.

По его словам, в том, насколько велика нехватка таких территорий, можно убедиться лично, приехав к любому недавно созданному общественному пространству у воды (выбрать будет несложно, их не так уж и много) в хорошую погоду и оценить количество гуляющих там людей.

— У таких пространств одна и та же проблема — они точечные и редкие. До них нужно добираться, а потом в рамках этих относительно компактных территорий и находиться. Возникает еще одна проблема — парковка: очень много желающих из густонаселенных районов приехать и погулять у воды, — рассказывает Софронов. — Реформы здесь давно напрашиваются, но такое ощущение, что ни у кого нет концепции такого распределенного и учитывающего специфику каждого отдельного района подхода. Правда, и задача эта не самая тривиальная.

Елизавета Конвей считает, что подход к благоустройству набережных должен сочетать функциональность и доступность — пользоваться ими должны не только резиденты, но и все желающие.

— У нас в премиальной резиденции 17/33 будут видовые площадки и пешеходные дорожки, в Bashni Element на территории ландшафтного парка спроектированы амфитеатр, ландшафтный парк на 2600 кв. м, спортивные и детские зоны, — уточнила она. — Схожий подход к зонированию используется и в наших проектах не на береговой линии — например, в коллекционном доме 1919.

— На набережных востребованы пешеходные и велодорожки, зоны отдыха со скамейками, шезлонгами и качелями, детские игровые комплексы, площадки для занятий спортом, фото-споты, озеленение, МАФ и гастрономические точки, — продолжила Людмила Рева. — Наличие всех перечисленных элементов делает набережную полноценным пространством для досуга, пример таких проектов можно увидеть уже во многих крупных городах России: Москва, Петербург, Казань, Великий и Нижний Новгород и другие.

Ответственность за благоустройство прибрежных территорий обычно лежит на застройщике, говорит Максим Ефанов.

— Процесс благоустройства прибрежных территорий включает несколько этапов. Застройщик разрабатывает проект, который затем согласовывается с городскими властями. В рамках своих полномочий девелопер обычно создает прогулочные маршруты, общественные пространства для отдыха, — рассказывает он. — Создание спортивных зон на прибрежных территориях требует особого подхода из-за повышенных требований к безопасности. Поэтому застройщики чаще всего ограничиваются организацией прогулочных зон, променадов.

Что касается транспортной инфраструктуры, здесь ответственность берет на себя город. Застройщик может обустроить только пешеходную часть набережной, поскольку строительство автомобильных дорог требует множества дополнительных согласований и входит в компетенцию городских властей, уточнил Максим Ефанов.

Ветер не помеха

Есть у жизни у воды и свои особенности, но современные строительные технологии позволяют минимизировать возможные неудобства.

— Основные особенности строительства у воды — это повышенная ветровая нагрузка и высокая влажность, а также зачастую высокие риски подтоплений, — говорит Алина Родичева. — Девелоперы при строительстве учитывают все эти факторы, проводят тщательный анализ и изыскания. В частности, используются 3D-модели ветровых нагрузок, которые моделируют окружающую застройку и будущий проект, а также рассчитывают точки максимального давления. Исходя из результата, подбирается толщина стекол, профиля и подсистемы, которая держит фасад.

Минимизировать воздействие ветра помогают продуманные архитектурные решения. Для проектов GloraX Premium Василеостровский и Golden City, расположенных на береговой линии Финского залива, была выбрана квартальная застройка, которая позволяет «закрыть» дворы от ветра, добавила эксперт.

— Ветровые нагрузки у Финского залива повышенные, — подтвердила Светлана Денисова, — и это учтено при проектировании несущих, ограждающих конструкций, остекления и даже в подборе растений для благоустройства.

— Основной фактор риска подтоплений может быть связан со строительством подземных этажей (паркинга), особенно в периоды сильных дождей и поднятия Невы, — уточнил Максим Ефанов. — Однако при должном внимании застройщика к инженерным решениям и соблюдении всех технологических требований эти риски ничтожны.

— Намывные территории и участки с высоким уровнем грунтовых вод требуют усиленных мер по гидроизоляции и укреплению фундаментов, а берега в восточной части Финского залива — дорогостоящих берегозащитных сооружений из-за высокого риска размыва, — уточнила Елизавета Конвей. — Чтобы преодолеть высокую ветровую нагрузку, лучше отдать предпочтение скругленным фасадам и ступенчатым силуэтам зданий. Наконец, чтобы избежать коррозии и гниения из-за высокой влажности, необходимы усиленная гидроизоляция, вентиляция и антикоррозийная обработка.

Разумеется, все это повышает финансовую нагрузку, поскольку девелоперам необходимо закладывать такие затраты в стоимость проекта. Но с точки зрения потребительских характеристик продукта это безусловное преимущество.

— Cпецифические особенности строительства у воды необходимо учитывать с самого начала — проектирования и закладки котлована, — рассказывает Людмила Рева. — Также всегда особое внимание уделяется гидроизоляции, сохранению тепла и защите от ветра. В «Кронфорте» предусмотрены оконные заполнения из алюминиевых профилей и «вентилируемые фасады» с облицовочным слоем из бетонного камня.

Возведение прибрежных проектов требует больших расходов, отсюда и более высокие цены на квартиры в таких комплексах, добавила она. Кроме того, работа над подобными ЖК требует тщательного выбора партнеров с большим опытом.

А Сергей Софронов уверен, что все климатические особенности — это вообще не проблема.

— В Петербурге ветер и влажность явление повсеместное, поэтому любой фасад рассчитан на такие условия эксплуатации. С другой стороны, пожалуйтесь жителю, скажем, Норильска на петербургские ветра. Он с улыбкой расскажет вам, что такое настоящий ветер, — отмечает он. — Поэтому рисков здесь нет, все это вопрос решений. Например, есть растительность, которая отсекает ветер не хуже двухметровых прозрачных ограждений. То же самое касается общественных террас на верхних уровнях: стилобатах или кровле. Они прекрасно защищаются от ветра и искусственными и естественными ограждениями. И эти мероприятия недорогие.

Куда причаливаем

Среди территорий у воды, где будет развиваться застройка, девелоперы выделяют, в частности, намывные территории Васильевского острова.

— Первые проекты здесь выходили в сегменте комфорт, а сейчас фокус уже смещается в сторону премиума: у жилых комплексов уникальный архитектурный облик, собственная инфраструктура и отличные видовые характеристики, — говорит Алина Родичева. — Комплексное развитие нового городского района будет способствовать тому, что намывные территории выйдут на пик привлекательности уже в течение 10 лет. Развитие коммерции на намыве и появление новых точек притяжения (например, модных ресторанов в районе прибрежной зоны), а также развитие транспортной доступности неизбежно сделают эту локацию привлекательной для туристов и горожан — точно так же как это случилось с «Севкабель Портом».

Елизавета Конвей назвала в числе наиболее перспективных зон Петербурга прибрежные территории Василеостровского и Петроградского районов, а также территории около центра — в первую очередь Октябрьскую и Выборгскую набережные. Не стоит также забывать про потенциал Сестрорецка и Курортного района в целом.

— Значительный потенциал у Васильевского острова и Курортного района, — продолжила Людмила Рева. — Также, безусловно, Кронштадт: в его развитие вложено более 10 млрд рублей, на остров будет сделан новый въезд, отремонтированы дороги и исторические здания. Здесь работает современный парк и музеи, откроются три форта и будет сдано современное жилье с высоким уровнем комфорта — малоэтажные кварталы «Кронфорт» в 500 метрах от Финского залива. Наличие мощных туристических «магнитов» и нового жилья по последним стандартам создает огромный потенциал территории, со всех сторон окруженной водами Балтийского моря.

Максим Ефанов считает, что продолжит дальнейшее развитие Октябрьская набережная, высокий потенциал у Свердловской и Выборгской набережных.

— Возможно, фокус на точках роста как раз и несет проблему отсутствия повсеместного развития, — говорит Сергей Софронов. — Здесь точка, там точка, где-то еще… А вместе они как бы ничего и не образуют. Все отдельно. В идеале, конечно, видеть картину, при которой Петербург просто пересмотрел все набережные и перезапустил их в новом качестве, исходя из того, что где требуется.

По его мнению, морская панорама города по большому счету пока так и не сложилась.

— Внутренние виды на набережные — это то, что мы получили за XVIII–XIX века. Новые пространства у набережных, будь то В.О. или Юго-Запад, — это прекрасные примеры, но пока отдельные. Поэтому точка роста одна — это, собственно, набережные, — резюмировал он.