Жизнь у воды

Видовые характеристики добавляют от 10 до 50% к цене квадратного метра. Где в Петербурге появляются проекты с видом на водную гладь — в материале РБК Петербург.

Петербург — один из самых «водных» городов Европы. Сквозь город протекает 94 реки и канала общей протяженностью порядка 300 км, водная поверхность занимает порядка 7% его площади, вдоль берегов проложено около 100 набережных. Неудивительно, что почти 40% новостроек Петербурга, по данным «Циан», находится на «первой линии» водных объектов. Но не каждый подобный дом — премиальный, и не каждая квартира в нем — видовая. Сколько готов платить покупатель за жизнь у воды, где появляются новые видовые проекты и от чего в них зависит цена квадратного метра — в материале РБК Петербург.

Цена за вид

Около 15% квартир на первичном рынке Петербурга экспонируются в ЖК вдоль основного русла Невы, ~5% вдоль Малой и Большой Невки, ~10% предлагают вид на залив (с намывных территорий или в ЖК в промзонах юго-западной части Васильевского острова), еще ~10% находятся рядом с другими водными объектами (Обводным каналом, малыми реками), сообщил главный аналитик «Циана» Алексей Попов.

«За последний год близость к воде в Петербурге окончательно закрепилась в статусе ключевого фактора ликвидности. Сегодня видовые характеристики могут обеспечить недвижимости премию до 20% по сравнению с объектами аналогичного класса, но удаленными от воды», — подчеркивает генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (группа компаний «БФА-Девелопмент») Дмитрий Сухотин.

до 20% к цене прибавляют видовые объекты недвижимости

Внутри масштабных проектов ценовая разница между квартирами с прямой панорамой на водную гладь и лотами с видом во двор может составлять 10%. «Покупатель сегодня прагматичен: он инвестирует в преимущества, которые не поддаются копированию и износу, — уникальные морские виды, визуальный простор (особенно дефицитный ресурс в мегаполисе) и в конце концов в «экологический капитал» локации — постоянный доступ к свежему морскому воздуху», — отметил Дмитрий Сухотин.

В более высоких классах жилья размер «надбавки за вид» может быть выше, уточнил вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин. «В бизнес- и элитном сегментах, особенно в центральных районах, возможность любоваться водной гладью или исторической панорамой способна повысить цену квартиры на 30%, а в ряде случаев разница в стоимости может достигать двукратного значения. В массовом сегменте, например на правом берегу Невы в Невском районе, подобная надбавка варьируется в диапазоне 10–15%. Расчет всегда базируется на актуальном соотношении рыночного спроса и предложения», — поясняет он.

Прямое сопоставление цен видовых и обычных квартир не всегда возможно. «Как правило, планировки с наиболее удачным видом больше, у них есть террасы, а подчас это и вовсе пентхаусы. Сопоставить квадратный метр в таких вариантах с 1–3-комнатными квартирами без видов будет сложно», — уточняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Зачастую и сами корпуса, выходящие к воде, девелоперы делают с более дорогими конструктивными решениями, чем на «второй линии» (лучше фасады, больше метражи квартир и т.д.), добавил Алексей Попов.

Гранит как маркер премиальности

Строить у воды целесообразно в сегментах от «комфорт-плюс» и выше, полагает Дмитрий Сухотин: «Это продиктовано экономикой, в прибрежных районах неизбежны дополнительные затраты на дренаж, берегоукрепление, создание современного променада и прочее. Также при проектировании и в процессе возведения зданий необходимо учитывать значительные ветровые нагрузки».

Итоговый класс видового жилья будет зависеть от локации. Так, по оценке Сергея Софронова, экономика проектов у воды в границах исторического поселения Петербурга и зон, к ним непосредственно примыкающих, «начинает отвечать запросам реальности» после отметки примерно в 0,5 млн руб. за кв. м с учетом всех затрат, начиная от покупки земли и до социальной инфраструктуры.

Так что маркером премиальности, по словам Сергея Софронова, будет вид на гранитные набережные — с некоторыми исключениями в обе стороны: «Например, камерные проекты в курортной зоне — это вполне жизнеспособно. Премиум на набережной Обводного канала — пока вряд ли».

Вдоль Малой и Большой Невы на долю проектов бизнес- и премиум-классов приходится более 70% квартир, тогда как вдоль «просто» Невы — 30%, по берегу Финского залива — 40%

Действительно, по данным «Циан», вдоль Малой и Большой Невы на долю проектов бизнес- и премиум-классов приходится более 70% квартир, тогда как вдоль «просто» Невы — 30%, по берегу Финского залива — 40%.

Просто воды недостаточно

Мало предложить покупателю вид на воду, надо дать жителям доступ к этой воде. «Парадокс в том, что в городе с огромными по своей протяженности набережными с их пешеходностью не все так хорошо, — напоминает Сергей Софронов. — Есть точечные примеры превращения таких территорий в общественные пространства, в пешеходные зоны. Например, на набережной Карповки можно такое найти, на Малой Охте». При этом девелоперы, по его словам, хотели бы предлагать в своих проектах что-то такое: и в закрытом формате, и в общегородском. И как только появляется возможность, делают это, вкладываются в благоустройство.

Парадокс в том, что в городе с огромными по своей протяженности набережными с их пешеходностью не все так хорошо

«Именно развитая рекреационная зона у воды формирует добавочную стоимость объекта, превращая набережную в полноценный центр притяжения резидентов и добавляя ценность даже невидовым лотам в прибрежных домах», — согласен Дмитрий Сухотин.

При этом экономический смысл прогулочные зоны приобретают, если содержат не только «благоустроенные дорожки и насаждения со скамейками», пространство нужно формировать более цельно, подчеркнул Сергей Софронов. «То есть нужно вовлекать объекты недвижимости: реконцепция, реконструкция, редевелопмент — смотря какие способы доступны. В таком случае вовлечение расположенной здесь же недвижимости в коммерческую эксплуатацию позволяет компенсировать затраты на создание общественных пространств. И тогда получается именно общественное пространство, а не просто сквер», — пояснил эксперт.

Функционал подобного общественного пространства может быть разным и диктуется концепцией. «Основа любого общественного пространства — это идея. Условно говоря, как с рестораном, только масштабы больше, а меню представляет собой возможности для времяпрепровождения», — уточняет Сергей Софронов.

Перспективные локации

Несмотря на огромный водный потенциал, предложений с видом на воду не так много. «Основной ресурс города — редевелопмент «серого пояса». Однако этот процесс осложнен изношенными сетями и юридической разобщенностью земельных участков», — говорит Дмитрий Сухотин. В этом контексте эксперт считает юго-запад более сбалансированной локацией: «Балтийский бульвар вдоль побережья уже стал настоящим украшением Красносельского района благодаря поэтапному освоению девелоперами больших площадей прибрежной территории».

Михаил Гущин, в свою очередь, напомнил о намывных территориях Васильевского острова, который обеспечивает значительные объемы предложения у воды. В числе локаций, где происходит масштабный редевелопмент, он отметил берега Обводного канала и реки Охты. «Пока еще не до конца раскрыты возможности, которые предлагают юго-западная часть города в Красносельском районе, а также Курортный район, — добавил эксперт. — Именно в Курортном районе сейчас активно развивается сегмент рекреационной недвижимости, ожидается старт целого ряда проектов и в 2026 году».

Пока еще не до конца раскрыты возможности, которые предлагают юго-западная часть города в Красносельском районе и Курортный район

Гипотетически новая вода везде, говорит Сергей Софронов, но фактически «мы имеем дело с Генпланом, в котором обозначаются зоны застройки, транспортные и инфраструктурные объекты: имеющиеся и планирующиеся». При этом Генплан, по мнению эксперта, не позволяет проектировать концептуальное развитие — это не функция данного документа, это функция мастер-плана, идея о котором звучит уже не первый год, но пока не реализована. «Ревитализировать тот же условный Обводный канал можно, только если подойти к задаче с верхнего уровня. Но это не только амбициозность, но и (пожалуй, главное) инвестиции», — заключил Сергей Софронов.

Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (группа компаний «БФА-Девелопмент»):

«Внутри масштабных проектов, таких как наш квартал «Огни Залива» на берегу Финского залива в Красносельском районе, ценовая разница между квартирами с прямой панорамой на залив и лотами с видом в двор достигает 10%. Покупатель сегодня прагматичен: он инвестирует в преимущества, которые не поддаются копированию и износу, — уникальные морские виды, визуальный простор (особенно дефицитный ресурс в мегаполисе) и в конце концов в «экологический капитал» локации — постоянный доступ к свежему морскому воздуху».

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

«Парадокс в том, что в городе с огромными по своей протяженности набережными с их пешеходностью не все так хорошо. Есть точечные примеры превращения таких территорий в общественные пространства, в пешеходные зоны. При этом девелоперы хотели бы предлагать в своих проектах что-то такое. Мы в прошлом году нашли локацию на набережной Галерной гавани, где получилось приобрести участок и под жилую застройку, и под создание общественного и делового кластера. И также есть территория с выходом к воде, которую можно благоустроить и создать здесь место для времяпрепровождения».